Оценка для МСФО

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРЕОЦЕНЕННОЙ СТОИМОСТИ

Начиная с 01.01.2022 после признания в бухгалтерском учете объекта основных средств в оценке по первоначальной стоимости, организации следует сделать выбор относительно того, продолжать ли оценивать этот объект по первоначальной стоимости или оценивать его по переоцененной стоимости.

Основные средства, представляющие собой недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости, образуют отдельную группу основных средств (инвестиционная недвижимость).

Организация имеет право оценивать инвестиционную недвижимость по первоначальной стоимости и начислять по ней амортизацию, имеет право переоценивать инвестиционную недвижимость.

Для целей ФСБУ 6/2020 стоимость определяется в порядке, предусмотренном МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», введенным в действие на территории Российской Федерации приказом Министерства финансов Российской Федерации от 28.12.2015 N 217н (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 02.02.2016, регистрационный N 40940) (абзац второй п. 14 ФСБУ 5/2019).

При определении переоцененной стоимости инвестиционных активов определяется справедливая стоимость. При проведении оценки учитываются предпосылки, типичные для рыночной стоимости в соответствии с федеральным стандартом оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденным приказом Минэкономразвития России №200 от 14.04.2022.

УЧЕТ АРЕНДЫ

С 1 января 2022 года недвижимое имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя). Данный порядок применяется вне зависимости от учета объекта аренды в качестве основных средств или в качестве других активов.

Особенности бухгалтерского учета предметов договоров аренды (субаренды), а также иных договоров, положения которых по отдельности или во взаимосвязи предусматривают предоставление за плату имущества во временное пользование, устанавливаются Федеральным стандартом бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 16 октября 2018г. № 208н (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 25 декабря 2018г., регистрационный № 53162).

Не попадает под критерии учета ФСБУ 25/2018 (п.11) аренда следующих объектов

срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды*;
рыночная стоимость предмета аренды без учета износа не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды;
арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность.

В этих случаях, даже если договор с юридической стороны будет трактоваться как аренда имущества, правила указанного ФСБУ к нему могут не применяться. В бухгалтерском учете будут начисляться и оплачиваться услуги по текущей арендной плате, с использованием счета 91. При этом следует учитывать, что «упрощенцы» должны применять ФСБУ 25/2018, если будут выкупать предмет аренды по цене ниже справедливой (рыночной) или сдавать его в субаренду (п.12).

*Следует обратить внимание на п.п. а) п.11. стандарта относительно срока аренды.

Позиция большинства аудиторов такова, что данный факт следует рассматривать не с формальных положений заключенных гражданско-правовых договоров, а исходя из реальных условий договорных отношений и учетом инвестиций в объекты аренды. Указанное положение подтверждается письмом Минфина России № 07-01-09/80036 от 04.10.2021, где указано, что «при определении срока аренды для целей бухгалтерского учета следует принимать во внимание наличие достаточной уверенности в продлении или прекращении аренды, уместные факты и обстоятельства, которые приводят к возникновению экономического стимула для продления или прекращения аренды, в том числе прошлую практику организации в отношении периода, в течение которого обычно используются определенные виды активов (предоставленные в аренду или находящиеся в собственности), а также экономические причины такой практики.

Таким образом, даже если в договоре аренды зафиксирован срок 11 месяцев, но арендатор вложил значительные средства в ремонт помещения, и это многократно возобновляемый договор, в бухгалтерском учете к такому объекту должны применяться положения ФСБУ 25/2018. То есть любая коммерческая недвижимость, которой по факту арендатор будет пользоваться больше года, подлежит отражению как финансовая аренда по ФСБУ 25/2018.

Также правила стандарта не распространяются (п.3,4):

на предоставление участков недр для геологического изучения, разведки и (или) добычи полезных ископаемых;
на предоставление результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации, а также материальных носителей, в которых эти результаты и средства выражены;
на предоставление объектов концессионного соглашения;
на организации государственного сектора.

Учет у арендатора

Если арендатор обязан применять положения ФСБУ 25/2018, то в межотчетный период он должен принять к учету объекты: право пользования арендой (ППА) и обязательство по аренде (ОА).

Общая стоимость права аренды (ППА) равна сумме обязательства по аренде и платежей, перечисленных до получения недвижимости в аренду. Срок полезного использования равен сроку аренды (п. 13, 17 ФСБУ 25/2018).

Обязательство по аренде (ОА) первоначально оценивается как сумма приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату такой оценки (п.14). Эта величина равна номинальной сумме будущих платежей, дисконтированной по ставке, по которой возможно получить заем на сопоставимый срок. По этой ставке будут ежемесячно начисляться проценты на остаток обязательства и уменьшаться на текущий платеж (п.15, 18 ФСБУ 25/2018). Текущая приведенная стоимость одного будущего денежного потока рассчитывается по стандартной формуле приведенной стоимости денежного потока.

Учет у арендодателя

Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета операционной аренды или объектов учета неоперационной (финансовой) аренды.

Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета неоперационной (финансовой) аренды, если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды:

есть возможность выкупа предмета аренды;
срок аренды сопоставим со сроком фактической жизни предмета аренды;
приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды.

Объекты учета аренды классифицируются арендодателем в качестве объектов учета операционной аренды, если экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель:

не предусмотрен выкуп предмета аренды;
срок аренды существенно меньше и несопоставим со сроком фактической жизни предмета аренды;
предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;
приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше и несопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды.

В случае классификации объекта учета аренды в качестве объекта учета неоперационной (финансовой) аренды, арендодатель признает инвестицию в аренду в качестве актива на дату предоставления предмета аренды.

Инвестиция в аренду оценивается в размере ее чистой стоимости.

Чистая стоимость инвестиции в аренду определяется путем дисконтирования ее валовой стоимости по процентной ставке, при использовании которой приведенная валовая стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и понесенных арендодателем затрат в связи с договором аренды.

Валовая стоимость инвестиции в аренду определяется как сумма номинальных величин причитающихся арендодателю будущих арендных платежей по договору аренды и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды.

Чистая стоимость инвестиции в аренду после даты предоставления предмета аренды увеличивается на величину начисляемых процентов и уменьшается на величину фактически полученных арендных платежей.

Ввиду того, что в бухгалтерской отчетности раскрывается информация об объектах учета аренды, возникают ситуации, когда необходима оценка стоимости права аренды и величины арендной платы на соответствие их рыночным показателям.